房地产高质量发展五大方向解析：好房子、保障房与城市更新

作者 | 王泽红 10月28日，“十五五”规划建议全文公布，将“推动房地产高质量发展”放在了“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”，强化了房地产的民生属性，以及在保障和改善民生中的地位。 对于推动房地产高质量发展，《建议》明确了五个方向： 一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度； 二是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求； 三是因城施策增加改善性住房供给； 四是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。 五是建立房屋全生命周期安全管理制度。 房地产新模式显“雏形”，高质量发展不仅是建“好房子” 中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，“十四五”期间的“房住不炒”已经完成，“十五五”期间的任务，首先是市场止跌回稳；其次是构建发展新模式；再次是好房子供给；最后是化解风险。 实现房地产高质量发展的主要抓手，就是房地产发展新模式，自2021年12月经济工作会议提出到2025年10月25日，差不多过去四年时间，一直不断提出探索、推动、构建发展新模式。10月11日，住建部进一步明确新模式的内涵，并且提出了新的说法。 “新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉总结道，其中基础性制度主要是针对过去旧模式下开发存在的一系列风险而有针对性地完善三方面的制度： 一是，开发方面主要是夯实项目公司独立法人。项目公司独立法人，即明确项目公司和企业总部之间的法律关系，前者是独立法人、后者履行投资人责任。项目交付前，后者不得抽逃出资或提前分红。 二是，销售方面，就是探索实施现房销售，现房销售所见即所得，从根本上防范交付风险。 三是，融资新制度，即主办银行制，就是确定一家银行或银团为主办行，项目开发、建设和销售等资金都存入主办行，主办行保证项目合理融资需求。同时，项目为独立法人，资金封闭运转也确保银行权益，确保项目如期交付，维护购房者权益。 “这些基础性的制度，有的基本建立，有的正在建立，为‘十五五’住房健康发展奠定基础。” 李宇嘉指出。 在他看来，“十五五”与“十四五”或之前最大的区别，就是此次强调了高质量发展。因为，原来的发展模式已经难以为继，这就是为何现在新房去化下降，二手房挂牌量巨大；也是为何政策不断刺激，但市场和行业仍难以企稳，止跌回稳的压力越来越大。 “所谓高质量发展，不仅房子的建造品质要高质量，行业管理也要高质量，产品供给体系也要向高质量迈进。但近年来推进的好房子建设，仅仅是高质量发展的一部分，但现在看有点走歪了。” 李宇嘉如此说道。 他从产品层面分析称，首先，高总价、大面积的房子，客户群是小众的，只能是高质量的一份细分赛道；其次，保障房、城中村改造、老旧小区和危房改造，都要有自己的好房子标准；再次，不仅有好产品、好建造，还有好服务（物业）、好维护（包含体检、养老、保险在内的全生命周期管理）。“也就是，行业全产业链、全产品体系，都要有高质量、好房子的标准。” 大户型房子供给是趋势，核心城市限购仍有优化空间 此外，增加改善型住房，是住房供求关系重大变化以后，结构性增量需求的重点。但是，“十五五”规划提法上新变化，即因城施策，中指研究院称该提法为首次提出。 根据中指数据，2025年前三季度，重点30城120-144平占比提升至30%，大户型产品是新房市场主流，120平以上大户型占比普遍提升，其中上海、南京、长沙、南昌等城市120-144平方米提升幅度较为明显，厦门、合肥、宁波、无锡等城市144平米以上产品提升幅度较大。 中指研究院认为，根据居民对改善型住房的需求差异，供给上要求更加精准匹配，根据地方需求特征精准增加供给或将是“十五五”时期住房供给的一大特点。 而且，与“十四五”规划《建议》中“促进住房消费健康发展”不同，本次《建议》在“大力提振消费”中明确指出要清理住房消费不合理限制性措施，预计核心城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏。 上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，把住房领域消费不合理限制性措施列为重要工作方向，具有非常清晰的含义：第一，对于限制性的措施，不是要减少而是要清理，“清理”就意味着要让住房消费获得充足的空间，充分体现市场化和统一大市场的导向； 第二、要对一些隐性的限制性措施进行清理，尤其是要关注房地产资源在城与乡、存量和增量、新房和二手房、首套和二套等领域的流通问题，通过取消限制来加快各项资源流动，并促进市场联动。 “很多城市公积金的使用依然有限制，即严格限制了公积金缴存地、购房所在地、户籍所在地等要求，进而影响了公积金的跨区域使用。对此类不合理的隐性约束制度的改革，将促进资金跨区流动，更好促进各项消费工作。” 严跃进分析道。 58安居客研究院院长张波指出，《建议》将区域发展作为重点内容之一，并强调优化区域经济布局、促进区域协调发展。从房地产来看，下一步核心城市群将引领高质量发展，长三角、珠三角等人口持续流入区域，将通过优化土地供应、完善轨道交通等基础设施，吸引高端人才和产业，推动住房需求向改善型、品质型升级。 谢逸枫则认为，房地产未来政策调整将呈现三大核心变化：一是供给端将从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”；二是好房子建设；三是城市更新，目前全国297个地级以上城市和150多个县级市已经全面开展了城市体检工作。