国庆楼市分化明显 京沪深逆势增长

作者 | 王泽红 10月9日， “十一黄金周”楼市数据已相继出炉。 根据冰山指数，今年十一期间（截止到10月6日），23城楼市成交量同比-49%，实时成交量同比跌幅超过60%的城市有四个：深圳-76%、厦门-71%、杭州-61%、东莞-60%，还有7个城市同比跌幅超过50%。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，去年“9.26新政”首提止跌回稳，紧接着各省市出台楼市政策“组合拳”——四个取消、四个降低、两个增加，多个城市国庆交易量创下2019或2021年以来的最好水平，导致了去年的高基数。因此，今年国庆交易量同比下滑是必然的。 安居客数据也显示，全国楼市整体仍未摆脱调整态势，而且城市的分化加剧，30 大中城市新房日均成交 671 套，仅保持与去年同期持平，未能延续核心城市的增长势头；15 城二手房日均成交 250 套，同比下跌 38%。 但北京、上海、深圳等核心城市新房成交逆势增长，政策精准激活的改善型需求集中释放。从实际成交来看，北京新房日均成交同比增长 30.8%，上海前 6 天成交同比激增 72%，深圳新盘成交量较平日提升40%-50%。 自8月以来，北京、上海、深圳相继放松限购，北京五环外降低社保年限，上海外环外也是如此，深圳多个区域甚至取消限购。 京沪深的购房门槛，各有不同程度降低，此轮新政在传统旺季“金九银十”，尤其是“十一黄金周” 效果如何，成为一大看点。 北京新房日均成交增52%，上海二手房跌超53% 十一假期期间，搜狐财经实地探访了北京多个楼盘，虽并未如往年一样出现“人挤人”的火爆情形，但并不缺乏热度，多个售楼处的沙盘前围着看房客，洽谈区也坐满咨询者；但也有楼盘到访者寥寥。 从各个楼盘售楼处到访量来看，新开盘的纯新项目及正在蓄客、即将开盘的项目，售楼处人流量较大；而二次或多次取证的“老”项目，看房客则相对较少。其中，“好房子”项目明显更受欢迎，150平方米以上的改善型大平层也人流不断。 根据中指数据，9月北京新房成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19%。国庆假期期间(10月1-8日），北京新房日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52%；二手房日均成交19套，较去年国庆假期增长73%。 上海新政落地叠加部分安置房项目集中网签，带动9月新房销售数据逐步回升。中指数据显示，9月新房成交97万平米，环比增长23%，同比增长16%；二手房成交2万套，环比增长5%，同比增长29%。国庆假期期间，新房日均成交0.62万平米，较去年国庆假期小幅增长3%。 安居客数据显示，国庆假期8天，上海二手房累计成交1133套，日均成交仅141.6套（8天均值），较2024年同期的304.7套（7天均值）跌超53%。 “国庆节期间，上海新房市场平稳而二手房市场大幅回落。从成交结构看，新房成交套数前五的新房楼盘均为高端改善型项目，反映了新政满月后市场上改善型需求相对稳定、而刚需主要流向二手房市场，观望情绪回升。”同策研究院联席院长告诉搜狐财经。 广州热度回落，深圳新房成交增22% 广深楼市呈分化趋势，根据中指数据，9月广州新房网签套数5258套，网签面积58万㎡，网签面积环比增长18%，同比增长10%。国庆假期8天（10月1-8日），新房日均成交0.81万平米，较去年国庆假期小幅下降4%。 广州中原研究中心认为，今年国庆假期，广州一二手市场同比表现较弱，成交主要集中在黄金周初段，长假效应影响不大，一二手市场整体热度较去年同期明显回落。 据其分析来访及成交冷淡原因：一是去年同期广州松绑限购，今年缺乏重磅利好支撑；二是节前已有多个新盘抢跑；三是房价不稳定影响预期，刚需、刚改有相当一部分购买力仍在观望。 但李宇嘉认为广州楼市表现也相对突出，贝壳平台数据显示，国庆前两日广州新房成交达1200套，截至10月5日累计成交 2400套，日均成交约 480套，尽管比2024年同期有下降，但同比2023年增长 2.5倍。 反观深圳，9月份新房成交3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅成交4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5%，“金九”成色较足。 进入国庆假期，新房成交上涨明显。乐有家研究中心数据监测显示，国庆节（10月1 -7日）七天对比前一周，乐有家门店二手房签约量环比上涨15%，新房签约量环比上涨120%。 据深圳中原研究中心统计，截至10月8日，深圳新房住宅累计成交219套（含预售183套、现售36套），二手住宅累计过户73套。中指数据则显示，国庆假期8天，深圳新房日均成交0.23万平米，较去年国庆假期增长22%。 李宇嘉分析称，一方面是深圳节前大幅度调整了外围限购政策；另一方面，开发商和相关部门在9月至“双节”假期期间举办了近30场宣传推介活动，甚至到东北推荐，进一步提振了市场热度；同时，9月份及国庆期间，在售新盘促销力度比较大。 预计“银十”延续分化，5年期LPR下调预期增强 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，整体来看，国庆假期楼市表现较为平淡，但北京、上海、深圳等城市新房网签面积同比实现增长。结合上半年多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块，有望在四季度逐步入市，对核心城市新房销售形成一定支撑，预计“银十”市场将延续分化态势。 “二手房方面，9月重点城市二手房成交量已出现显著回升，预计10月交易活跃度将继续温和回升，但‘以价换量’态势短期难改。”曹晶晶分析道。 李宇嘉认为，四季度是楼市交易的旺季，一方面开发商要冲刺全年业绩；另一方面，各地近期也在积极储备政策，多地已在推进房票安置、加大购房补贴、公积金提取的用途、商办车位去库存、存量土地收储、推出房产会或购房节等。 “基于此，预计四季度各地楼市交易会明显好于三季度，全年将呈现出‘前面高、中间低、后面略翘尾’的走势。” 李宇嘉分析称。 58安居客研究院则分析称，展望四季度，政策工具箱仍有加码空间：金融端，5年期 LPR 下调预期增强，有望进一步降低购房成本；供给端，“专项债收购商品房改保障房” 政策或从试点向更多城市推广；需求侧，一线城市有望进一步放宽非核心区限购，打通置换链条。