房地产新玩法：用户需求驱动的高端住宅创新模式

作者 | 王泽红 不做开发商，却在拿地造房子。 作为贝壳旗下的住宅开发服务平台，贝好家在业内一直没有对标对象，外界对它的C2M（Customer to Manufacturer，消费者到制造者）业务模式，也很难具象化。 但华为与车企的合作模式，让贝壳找到了知音。“华为之于车企，就如同贝好家之于开发商。” 近日在贝好家2025开放日上，贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚如此形容道。 成立两年多以来，这是贝好家首次公开对外公开发声，地点选在成都，其首个拿地项目所在城市，既是一次答疑，更是一次闭环验证。 去年9月，贝壳10.76 亿拿下成都金融城三期地块，折扣楼面价每平2.73万，成为当时的“新地王”。经过14个月打磨，地块被打造成一个高端住宅项目“金融城·贝宸S1”。 这是贝好家首个自主操盘的项目，户型面积从275平至560平，总价介于1590万至5400万之间，一共108套房源。截至今年12月11日，开盘不到一个月的贝宸S1网签20套，在成都2000万以上总价段住宅（含别墅）中，冲到全市全年网签量第二名。 拿地之初，该项目就被定位为“样板楼”，全面验证其C2M模式的能力。虽然此前与多家开发商的合作中，这一模式已得到验证；但这种涵盖产品定位、设计、品控到营销等从前端到后端的自主操盘闭环，更彻底、更全面。 为了打造好这个“样板楼”，贝好家对于贝宸S1的投入几乎是“不惜成本”。 饱和式投入，刷新豪宅配置上限 贝好家产品总设计师郭旌，在现场算了一笔账： 贝宸S1的建造成本每平方米3万以上，再叠加地价每平2.73万，每平成本在5.73万以上，而对外出售均价为6万多，成本与卖价“基本持平”； 如果再考虑到基础设施配套、财务成本以及税费等，贝宸S1并不怎么挣钱。 戏剧性的是，贝好家拿地后，隔壁一块地仅拿地价就每平米超过4万，贝好家可以说“躺赚”。将价差放入利润，还是转化到产品中，贝好家没有犹豫。据郭旌透露，管理层很快决定，将数亿元的价差投入到产品打造中。 目前，国内一线豪宅的立面成本在2000元/㎡左右，而贝宸S1超过4000元/㎡；为了确保落地效果，贝好家甚至在项目附近租了一块空地，耗时8个月对各建筑模块1:1还原。 由于室内的五恒系统、智能家电、户内灯光、电动门窗、净水设备、对讲通行控制，用的都是全球高端品牌，包括朗绿、美诺、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等厂商，为了实现顶配的全屋智能，贝好家与它们一一接洽，全部与华为鸿蒙智家系统打通。 以全球知名门窗品牌YKK为例，据一位内部人士透露，客厅阳台定制的是电动推拉门，为了实现静音运行、智能控制与安全防护间的平衡，项目团队与YKK、华为鸿蒙智家，整整调试了三个月。 此前，每个厂家的产品都是自家APP控制，但贝宸S1打破了这一局面，打造出一个前所未有的“六感®智能系统”，室内智能设备 “应连尽连”，总数达到310多个，相当于国内高端智能住宅平均水平的4倍——不少国际品牌是因为这个项目才首次接入华为鸿蒙智家。 这套“六感®智能系统”，能精准感知光影、声音、空气、水、温湿度，以及感知人体的状态与潜在场景需求，并联动系统智能调节，已经超过了传统的全屋智能范畴，达到了全球高端智能住宅标杆的水平。 而其藏在整个项目里的细节设计，更是处处戳中传统居家的痛点。为了减少异味，贝宸S1在地库垃圾房增配空调；在成都，为老人房专门设计泡脚池、主卧预留智能泡脚桶点位；为家政间洗烘套装抬高67cm避免弯腰操作；地下车库转弯半径改良让行车更舒适…… 也正是这种饱和式投入和“住得好”精细化设计；使得贝宸S1刷新了豪宅的配置上限。比如，在一套房子中配置了6个冰箱，包括西厨单冷藏、单冷冻，中厨冷冻冷藏冰箱；儿童冰箱、主卧小冰箱和美妆冰箱，这种配置在全国顶豪中都很少见。 “上海、深圳今年很多售价20万/㎡的新顶豪，成本投入都不及贝宸S1。从建筑设计、材料选用到施工细节和人性化细节，考虑非常周到。在成都市场出现这样的顶豪产品，我们很受震撼。” 一家全国性房企的集团设计总表示。 打破“惯例经验”，探索用户为中心的新开发模式 依靠巨额土地增值，原本可以躺平的贝好家，为何在贝宸S1如此拼？ “这是贝好家第一个拿地项目，我们一定会把它做好。贝宸S1不求赚钱，只为回报贝好家首个项目的业主。”徐万刚解释称，整个项目建造成本超过了地价，在国内是很罕见的投入。 但更深层次的原因，源自贝好家的产品观：“住得好>卖得好”、 “客户需求>开发经验”，完全突破了传统房地产开发设计的“惯例经验”， 贝宸S1的设计就是典型案例。 传统住宅设计强调“坐北朝南”，但成都日照较少，超7成客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，于是贝宸S1将四栋建筑偏转，形成如花瓣般舒展的布局，让每一户都能欣赏到交子云塔等金融城景观；成都人喜欢泡脚，贝宸S1就在老人房交付定制的泡脚池。 为了让业主十步之内喝上直饮水，贝宸S1在室内配备三台嵌饮机；为了避免室内视野被遮挡，对108户住宅、共1006个关键视野点位模拟并优化；为让户内柜体、家电设置，更符合人体舒适感受，验证144项尺寸舒适度，并落地在户内精装设计中…… 这些调研、设计细节，甚至是走过的弯路，被贝好家汇总成“108个小故事”；再叠加超规格的投入和大量材料、工艺、科技等创新，贝宸S1相较于传统产品，才有了很大的迭代和提升。 据了解，贝宸S1开放后，超过50家开放商前来参观过，包括华润置地、招商蛇口、万科、中海、越秀、保利、金茂、龙湖等，被业内评价为“新自然主义的时代之作”和“下一代豪宅”。 有业内人士评价道：“互联网公司造房子，最大的价值就是把行业痛点变成用户爽点。正如新能源汽车行业，用未来感设计、智能驾驶技术和极致用户体验，对传统燃油车市场进行了创造式革新一般。” 重申“不做开发商”，做开发商的“伙伴” 用新能源车的方式造房子，“样板楼”贝宸S1的叫好又叫座，全面验证了C2M的全链能力。 “我们调研过很多开发商的项目，开盘就像开盲盒一样，（结果）不太好把握，而贝好家C2M模式可以提供一个相对可控的解题思路。”徐万刚表示。 徐万刚认为，要真正实现“以人定房”，离不开C2M理念在住宅开发全链条的充分落地。为此，贝好家自主操盘打造了两个“样板楼”，但贝好家并不想成为一家开发商，而是希望充分发挥C2M全链解决方案的优势，通过轻资产平台模式，与更多伙伴合作打造更满足客户需求的好房子。 自2024年推出以来，贝好家基于大数据和AI算法的C2M产品定位能力，赢得了越来越多合作伙伴的认可。截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等地累计落地17个项目，涵盖多种合作模式，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂、新兴地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等众多实力强劲的开发企业。 12月12日，贝好家生机发布了C2M全链解决方案，涵盖从定位、设计、品控到营销的住宅开发全链条服务。 “中国房地产领域，也许不需要多一家名叫‘贝壳’的开发商，但应该需要一个更有客户视角的‘好伙伴’”，徐万刚表示。 重申“不做开发商”的贝好家，目标是通过C2M模式的轻资产复制，成为开发商的好伙伴。 这个选择也让贝宸S1对贝好家的战略意义更为凸显。徐万刚表示：“贝宸S1是贝好家的‘样板楼’，我们当然会更珍惜客户口碑，不但要把房子建得足够好，也要确保把未来的物业做得足够好。这对贝好家的长期发展、持续获取合作伙伴的信赖，都有重要意义。” 广发证券房地产行业首席分析师郭镇表示：“随着国家‘好房子’政策的深入推进，能够真正以客户需求为中心、提供‘好房子’的企业将获得更好发展机遇。贝好家的C2M模式核心是将客户需求放在第一位，并在大数据和AI算法上拥有核心优势。就像华为鸿蒙智行为汽车行业带来的改变一样，相信贝好家C2M模式也将为住宅开发行业带来更多新的可能。”