租赁市场补位，租售比突破国债收益率

10月22日，由中国房地产报社主办、中国城市与区域治理研究院与58安居客研究院提供学术支持的“重构居住关系-新租住时代”城市共生计划主题沙龙在北京落幕。 随着《住房租赁条例》正式施行“满月” ，政策红利逐步释放，市场秩序进一步规范，租赁行业迎来新一轮发展契机。 58安居客研究院研究总监韦谢指出，供需关系的转变是行业变革的核心。《住房租赁条例》的实施为市场化租赁领域带来了系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变。 他认为，“十四五”之前，流动人口数量被严重低估，2020年第七次人口普查全国流动人口3.76亿，比2019年的官方数据多出1.4亿人。这一群体成为租赁市场的“隐形需求”，在过去的政策安排中未被充分关注。 此外，供需错配问题依然突出。保障性租赁住房已建设2400万套，但实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%，供需相对平衡；而个人房源市场却呈现“供不应求”与“租金下降”并存的矛盾现象。 需求端的变化同样显著。家庭小型化趋势使得对居住空间的要求降低；生活配套亟待改善，全国尚有数千万户家庭面临住房面积不足、设施老旧等问题；人口结构升级则带来了长期改善性需求。韦谢强调：“产业工人、服务人员等群体若转化为专业技术人员，将释放巨大租赁需求。2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城。” 市场数据进一步印证了这一趋势：2023年以来，租房需求占比上升，买房需求占比下降，租赁市场正在补位。租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率，为行业提供了利润空间。 在圆桌研讨环节，58安居客研究院院长张波，华润有巢副总经理孙雪鹏，龙湖集团龙智资管航道、龙湖冠寓总经理顾涛，首创城发集团品牌营销部总经理高广汉，戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡，从差异化运营、商业模式进化、资产价值提升等角度展开了深度讨论。 张波从平台视角提出，合规与效率是行业重构的基石。他认为法规落地后，淘汰的是不规范的企业，留下的是真正关注用户需求的企业；条例倒逼企业合规升级，房源真实性管理、资金安全监管未来行业将更趋规范，政策支持也会逐步完善。 孙雪鹏指出，租客需求的变化体现在两方面：一是服务升级，二是产品结构调整；顾涛强调，从维修服务到社群活动，再到精神层面的满足，这些都是未来竞争的关键；在高广汉看来，新租住时代的企业需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者”。 在资产价值层面，董一凡指出，公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标。据他分析，土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈，未来需通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度。 他们一致认为，新租住时代的核心关键词是“运营效率”“用户需求”与“生态共建”。唯有通过系统化思维与精细化服务，才能实现居住关系重构与城市共生发展，让租赁不再是过渡选择，而是生活方式的重要组成。