房地产存量时代物业费定价矛盾凸显，业主主导趋势明显

作者 | 王泽红 8月19日，万物云（02602.HK）召开2025年中期业绩发布会，董事长、执行董事兼总经理朱保全，执行董事兼首席运营官何曙华，财务负责人王绪斌，副总经理、资产经营中心总经理叶菲等高管出席。 财报显示，2025年上半年，万物云实现营收181.4亿元，同比增长3.1%；毛利为24.93亿元，同比增长3.8%，毛利率保持在13.7%；核心净利润13.2亿元，同比增长10.8%。 其中，包括住宅物业管理服务、物业及设施管理服务以及BPaaS解决方案业务的循环型业务，收入同比增长9.5%至163.1亿元，占总收入的比重攀升至89.9%。 此外，开发商关联业务收入占比降至6.5%，核心业务收益增幅与开发商业务降幅之间的“剪刀差”开始呈现。 谈及当下的物业行业现状，朱保全认为正在经历三重矛盾： 第一，随着房地产行业进入存量市场，业主对物业费定价的敏感度正在提升，希望主导物业费的定价，这是今天现实中的一个矛盾； 第二，当前存在着政府对存量市场的期待和行业现实之间的矛盾。随着物业市场变得越来越活跃，在每一个投标过程中，往往都会窜出几个人来做中间商，头部企业要联起手来，共同反对这种行业乱象。 第三，公共资源收益，这也是物业企业被抨击的一个主要点。现在很多业主委员会愿意把公共资源收益去发红包，这个恰恰与公共资源收益的定位大相径庭，它应该是作为未来住房养老金的有效补充部分，这才是公共资源收益最有意义的地方。 何曙华认为，如今市场调整，业主对物业的服务品质和价格的关注度显著提升，部分地方政府顺应出台相关物业费价格政策，万科物业的“弹性定价”模式恰恰是目前市场自我调节的必然过程。 财报显示，万科物业在重庆落地弹性定价的项目，物业费收缴率提升了20%；上半年，其在存量市场中获取114个住宅物业项目的年化饱和收入为6.68亿元，同比增长31.5%。 自2024年以来，万物云通过股权转让和债务清偿协议，从万科收购了多处资产，涉及商品房、商铺、商业楼、酒店公寓及停车位等。 针对关联方资产的去化工作，叶菲在业绩会上透露称，万物云今年3月已成立了“惊蛰”专项工作组，探索资产去化路径，逐步剥离这些重资产，以维护自身的轻资产模式，确保核心业务高效运转。 据她所说，万物云针对不同资产类型，制定了差异化策略：对于销售型资产，重点把控销售价格与获取成本的关系，在整体损益≥0的原则下，尽可能实现应卖尽卖，持有期间注重盘活经营以提升价值； 对于运营型资产，则致力于精细化运营。例如，在武汉新唐项目仅投入500万元进行微改造，就实现了客流量增长26%、销售额提升31%的显著成效。 年初，万物云提出H类真人、R类机器人、A类智能体的三类员工协作模式。经过半年多AI应用建设，各类AI智能体已在公司内部纷纷涌现。今年7月，首批6名AI员工完成转正答辩正式上岗。 谈及AI应用时，朱保全强调称，尽管AI已经成为时代答案，但企业仍需清醒的意识到，业务侧的应用AI不能一厢情愿，必须与客户需求、服务感知相结合；也不能陷入技术自嗨，必须积极与行业、学界交流。 在他看来，完全自动化是童话，人机协作才是未来。“完全替代、员工失业绝不是我们想要的答案。因此，企业需要做好员工的转岗规划与技能培训。” 而对于万物云全年的业绩指引，王绪斌称，基于中报3.1%的营收增长与10.8%的核心净利润增长，预计这两项指标2025年全年增速会进一步扩大。业绩达成的核心路径在于通过弹性定价等带来的物业底盘的内生增长，新业务新能力价值释放，投资驱动业务增长，以及AI带来的降本增效等。